23 Settembre 2021

Sismabonus acquisti: sì all’asseverazione tardiva in caso di passaggio del Comune in zona sismica 3 prima della fine dei lavori

Bonus fiscali

Con la risposta all’interpello n. 956-1230/2021, in un caso seguito dal Team Bonus Fiscali BM&A, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le condizioni di accesso al (Super) Sismabonus acquisti nei casi di demolizione e ricostruzione in chiave antisismica di un edificio ubicato in un Comune divenuto zona sismica 3 dopo l’inizio dei lavori.

Si ricorda che il Sismabonus acquisti è un’agevolazione fiscale prevista a favore dei futuri acquirenti delle case antisismiche dall’art. 16 co. 1 septies D.L. n. 63/2013 in base al quale “Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n.  108  dell'11  maggio  2006,  mediante  demolizione  e  ricostruzione di interi edifici, allo scopo  di  ridurne  il  rischio sismico,  anche  con  variazione  volumetrica  rispetto  all'edificio preesistente, ove  le  norme  urbanistiche  vigenti  consentano  tale aumento,  eseguiti  da  imprese  di  costruzione  o  ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro  trenta  mesi  dalla  data  di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo  e  al  secondo periodo  del medesimo  comma  1-quater  spettano   all'acquirente   delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e  dell'85 per cento del prezzo della  singola  unità  immobiliare,  risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro  un  ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare”.

Qualora gli atti di acquisto riguardino unità immobiliari a destinazione residenziale e le spese siano sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 da soggetti ammessi a fruire del Superbonus (i.e. persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni), l’aliquota della detrazione d’imposta è innalzata al 110% del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto pubblico, fino ad un importo massimo di euro 96.000,00 per unità immobiliare e relative pertinenze.

Come noto, l’asseverazione del progettista dell'intervento strutturale della classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato costituisce un adempimento fondamentale gravante sull’impresa di costruzione o ristrutturazione che esegue i lavori (direttamente o mediante appalto), da depositare entro il termine di cui all’art. 3 D.M. 58/2017 a pena di decadenza dei futuri acquirenti delle unità antisismiche dall’agevolazione fiscale del (Super) Sismabonus acquisti.

In base alla vigente formulazione, tale asseverazione deve essere allegata alla SCIA o alla richiesta di Permesso di Costruire, “tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”. Prima delle modifiche introdotte dal D.M. 24 del 09.01.2020, invece, l’asseverazione doveva necessariamente essere allegata alla SCIA o alla domanda di PdC.

Nel caso di specie, la società istante – una impresa di costruzione – rappresentava all’Amministrazione finanziaria che l’immobile interessato dai lavori è ubicato nel Comune di Jesolo, il quale è stato classificato in zona sismica livello di rischio 3 in data 16.05.2021 per effetto della Deliberazione della Giunta Regionale del Veneto n. 244 del 09.03.2021 (Aggiornamento delle zone sismiche).

Atteso che i lavori erano iniziati quando la zonizzazione sismica del Veneto non era ancora stata aggiornata, la Società segnalava di non aver provveduto al deposito tempestivo dell’asseverazione di rischio sismico dell’edificio ante operam ai sensi del D.M. n. 58/2017.

Applicando per analogia un principio già stabilito in relazione ai fabbricati ubicati nelle zone sismiche 2 e 3 oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie siano iniziate prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nei comuni ricadenti in zona sismica 2 e 3), anche nel caso in esame è stato correttamente valutato che il deposito tardivo dell’asseverazione di rischio sismico ante operam non poteva determinare la perdita del diritto al Sismabonus acquisti giacchè “l'adempimento non è stato effettuato in quanto alla data di presentazione della richiesta del titolo abilitativo, il predetto Comune era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo del citato articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013”.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per consentire ai futuri acquirenti di accedere al Sismabonus acquisti è necessario che l’impresa presenti la predetta asseverazione entro la data di stipula del rogito dell'immobile e la consegni all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione. Tuttavia, l’AdE ha ammesso tale possibilità esclusivamente nei casi in cui il passaggio del Comune alla classe sismica 3 sia avvenuto prima della data di fine dei lavori.

A tale proposito, si rammenta che il rogito dell’unità immobiliare deve essere effettuato entro il termine di 30 mesi dalla data di fine lavori e che l’atto di trasferimento e il pagamento del prezzo dell’unità immobiliare devono comunque intervenire prima della data di scadenza dell’agevolazione (i.e. 30 giugno 2022 per il Super-Sismabonus acquisti).

Condividi

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su whatsapp
Condividi su skype
Condividi su email
Chiudi il menu