15 Aprile 2022

L’esistenza dell’edificio come requisito per l’accesso al Superbonus

Bonus fiscali

Come noto l’art. 119 del d.l. 34/2020 (c.d. Decreto rilancio) disciplina la detrazione nella misura del 110 per cento per le spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, il c.d. Superbonus. Fra i molteplici requisiti richiesti dalla normativa per l’accesso alla detrazione, merita sottolineare l’importanza che riveste l’esistenza dell’edificio. Gli interventi realizzati devono infatti essere effettuati su edifici considerati esistenti e dunque già costruiti e individuati catastalmente.

Risulta dunque necessario analizzare quando un edificio è considerato esistente o meno. Il requisito in oggetto rileva in tutte quelle situazioni in cui gli immobili non trovano una definizione completa, quando sono collabenti, in corso di definizione o in corso di costruzione.
Segnatamente, il problema rileva per tutti quegli edifici che a livello catastale sono individuati nella categoria F.
L'Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia "quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa", in quanto si tratta di una categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 599 del 16 settembre 2021 ha ribadito che per gli interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 denominate “unità collabenti”, spettano le detrazioni di cui all’articolo 16-bis del TUIR, in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Sulla base di questo e tenuto conto delle modifiche intervenute con la legge di bilancio 2021, l’Agenzia ritiene inoltre che, qualora un intervento di demolizione e ricostruzione venga qualificato dall’ente competente come intervento di “ristrutturazione edilizia”, lo stesso può essere ammesso al Superbonus, con il presupposto che siano stati effettuati tutti gli adempimenti previsti.
Nella risposta l’Agenzia estende tale conclusione, e dunque la possibilità di accedere al Superbonus, anche all’ipotesi prospettata nell’interpello in cui una delle unità immobiliari oggetto degli interventi faceva parte inizialmente di un “fabbricato rurale”, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente e provvisoriamente accatastata in categoria F/4.
Il fabbricato accatastato in categoria F/4 denominata “Unità in corso di definizione”, può infatti ritenersi esistente e la detrazione spetterà nella misura del 110 per cento a condizione che nel titolo edilizio venga previsto il cambio di destinazione d’uso dello stesso in abitativo.
Al riguardo, si rammenta che per quanto concerne la parte di lavori riconducibili all’efficientamento energetico per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria. Tale precisazione è ritenuta valida anche nel caso individuato nell’interpello per l’edificio accatastato in categoria F/4, il quale, in base a quanto dichiarato dall’Istante, era dotato di impianto di riscaldamento prima degli interventi di ristrutturazione poi interrotti.

L’Agenzia è dunque chiara nel ritenere esistenti gli immobili catastalmente individuati nella categoria F/4, così come quelli accatastati in F/2, e pertanto rientrano fra quelli che possono fruire del Superbonus.

Ma se per queste categorie l’Agenzia ritiene sussistente il requisito dell’esistenza, altrettanto non conclude per gli immobili catastalmente individuati nella categoria F/3 che riguardano “Unità in corso di costruzione”. Queste unità, infatti, non vengono considerate ancora esistenti e dunque non possono accedere alle agevolazioni fiscali di cui sopra.

Come infatti specificato nella risposta 174 del 16 marzo 2021 e nella risposta 609 del 17 settembre 2021 le unità immobiliari, iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 "unità in corso di costruzione", non sono definibili quali unità "esistenti" di natura residenziale, in quanto sono ancora, appunto, in corso di costruzione. Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari "esistenti".

In caso di condominio, la presenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità di accedere al Superbonus se le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale e sempre che vengano rispettatati gli altri requisiti previsti per gli interventi di isolamento termico. Pertanto, le unità accatastate in F/3, non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti, né possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate ad un intervento trainante ammissibile).

Condividi

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su whatsapp
Condividi su skype
Condividi su email
Chiudi il menu