14 Febbraio 2022

Immobili segregati in trust: in che modo possono accedere al superbonus?

Bonus fiscali

L’istituto del trust ha trovato ingresso nell’ordinamento italiano con la ratifica della Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985, ad opera della Legge 16 ottobre 1989, n. 364 in vigore dal 1° gennaio 1992.

Esso si sostanzia in un rapporto giuridico fiduciario mediante il quale un soggetto definito “disponente” (o settlor) – con un negozio unilaterale, cui generalmente seguono uno o più atti dispositivi – trasferisce ad un altro soggetto, definito “trustee”, beni (di qualsiasi natura), affinché quest’ultimo li gestisca e li amministri, coerentemente con quanto previsto dall’atto istitutivo del trust per il raggiungimento delle finalità individuate dal disponente medesimo. Nella pratica si sono sviluppate nel tempo diverse figure di trust secondo le finalità perseguite.

Con riferimento alla possibilità di usufruire della maxi detrazione di cui all’art. 119 del d.l. 34/2020, c.d. Superbonus, fra i soggetti a cui spetta tale detrazione il comma 9, lett. a) e b) prevede che: “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

  1. dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  2. dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10”.

Per quanto riguarda gli immobili segregati in trust l’Agenzia delle Entrate prevede la stessa disciplina degli immobili di proprietà dei soggetti diversi dalle persone fisiche. Come noto, gli immobili appartenenti ad imprese possono fruire del superbonus solo se fanno parte di condomini civilistici. In questo caso, la detrazione del 110% si applica solo con riferimento agli interventi trainanti (cappotto e impianti termici) e non anche per gli interventi trainati, e sempre a condizione che l'edificio sia a prevalente destinazione residenziale (circolare 24/E del 2020).
Essendo il trust un autonomo soggetto ai fini fiscali Ires (articolo 73, comma 1, lettere b e c, Dpr 917/1986, Testo unico delle imposte sui redditi), esso potrà fruire delle detrazioni al 110%, solamente con riferimento a lavori trainanti e trainati su parti comuni di condomini a prevalente destinazione residenziale, nei quali figurino unità immobiliari segregate nel trust stesso: esattamente, come qualunque altro condomino soggetto Ires, che sostenga le spese comuni da tabella millesimale (articolo 119, comma 9, lettera a, decreto legge 34/2020).

Questa interpretazione è confermata nella risposta n. 660 del 5 ottobre 2021, nella quale l’Agenzia precisa che: “Nel caso di specie, l'edificio in condominio oggetto del quesito, costituito da unità immobiliari di proprietà di persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione (tra cui l'Istante) e da unità immobiliari segregati in un trust, ha una superficie a prevalente destinazione residenziale e, pertanto, come chiarito dalla circolare 24/E del 2020, agli interventi "trainanti" e "trainati" effettuati sulle parti comuni potrà applicarsi il Superbonus, in presenza delle condizioni e dei requisiti normativamente previsti”.

Considerato inoltre che gli immobili segregati nel trust sono formalmente intestati al trustee e che costui opera come soggetto professionale essendo incaricato della gestione e dell’amministrazione del patrimonio segregato nel trust, ne consegue che né gli interventi trainati su tali unità condominiali singole, né gli interventi trainanti e trainati su eventuali edifici unifamiliari segregati in trust, potranno essere agevolati al 110%, per carenza del requisito soggettivo in capo al trustee.
Nella risposta all'interpello n. 498 del 22 luglio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha invece riconosciuto agevolabili al 110% i lavori su singole unità immobiliari ricadenti in un trust, le cui spese però vengono sostenute da persone fisiche terze, quali ad esempio titolari di contratti di comodato stipulati con il trustee o, come nel caso, titolari di diritto di usufrutto. Si legge infatti nella risposta che “Con riferimento alla fattispecie in esame, riguardante la possibilità per l'Istante di accedere al Superbonus in relazione alle spese che sosterrà per interventi antisismici e di riqualificazione energetica che sosterrà in qualità di usufruttuario su una unità abitativa residenziale segregata in un Trust, il cui disponente e trustee è il figlio, si rappresenta quanto segue.
In istanza viene precisato che l'immobile su cui è stato costituito il vincolo in trust è stato, a seguito di apposita C.I.L.A. del 19/12/2019, frazionato in quattro distinti appartamenti. Trattandosi di un trust "autodichiarato" - secondo quanto rappresentato e non oggetto di valutazione in questa sede - la proprietà dell'edificio, costituito da quattro appartamenti, è attribuita al disponente (figlio dell'Istante e trustee). Pertanto, in applicazione del comma 9, lettera a), dell'articolo 119 del decreto Rilancio, come modificato dall'articolo 1, comma 66, lettera n), della legge di bilancio 2021, potrà applicarsi il Superbonus, anche in capo all'Istante usufruttuario a condizione che, come chiarito nella circolare 24/E del 2020, lo stesso sostenga le spese e che l'usufrutto risulti al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio
”.
Pertanto, gli eventuali soggetti terzi che detengono l’immobile segregato in trust in base ad un contratto di locazione o di comodato oppure che lo posseggono in base ad un diritto reale di godimento, possono accedere alle detrazioni di cui all’art. 119.
Per quanto detto sopra, a nulla varrebbe l’autonomina del trustee ad esempio quale comodatario, restando la natura della sua attività sempre di tipo professionale e non potendosi convertire in quella di un privato, titolare di contratto di comodato.

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