1 Ottobre 2021

Edifici scomponibili in corpi edilizi distinti e interventi “misti” di ristrutturazione e nuova costruzione: sì al Superbonus per la quota parte di spesa riferibile alla sola porzione ristrutturata.

Bonus fiscali

Con la risposta all’istanza di interpello n. 907-1477/2021 dello scorso 1° settembre 2021, in un caso seguito dal Team BM&A Bonus Fiscali, l’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale del Veneto ha ammesso la possibilità per il contribuente di accedere al Superbonus anche in relazione ad interventi “misti” di ristrutturazione e nuova costruzione realizzati sul medesimo edificio precisandone le condizioni.

Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguardava un edificio plurifamiliare posseduto da una coppia di coniugi in comproprietà pro indiviso e composto da due unità abitative, una situata al piano interrato e al piano terra e l’altra al primo piano, dotate di accesso autonomo dall’esterno ma prive di indipendenza funzionale.

L’edificio risulta composto da due corpi edilizi architettonicamente distinti con proprio status urbanistico-edilizio: in particolare, solo una porzione dell’edificio risulta ricadere in zona sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004.

L’Istante ha rappresentato all’Agenzia delle Entrate di aver presentato una SCIA per la demolizione e ricostruzione con ampliamento (in ottemperanza anche al Piano Casa del Veneto, L.R. n. 14/2009 e s.m.i.) della parte di fabbricato non ricadente nella zona soggetta a vincoli (e della pertinenza staccata dal corpo principale) e per la ristrutturazione della parte ricadente nella zona vincolata, con successivo accorpamento delle tre unità in un unico corpo edilizio.

Considerato che in base al titolo che assente i lavori la parziale demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di un corpo edilizio del fabbricato è inquadrabile come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 co. 1 lett. e) D.P.R. n. 380/2001 e che viceversa la ristrutturazione del corpo edilizio soggetto a vincoli rientra nella lettera d) del medesimo articolo, l’Istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se è ammesso a fruire del Super-Ecobonus per la quota parte delle spese di riqualificazione energetica dell’intero edificio imputabile alla porzione di edificio oggetto di ristrutturazione, nonché a beneficiare del Bonus 50% per i costi degli altri interventi generici di ristrutturazione effettuati in questa porzione de fabbricato.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ribadito che, ai fini del Superbonus, gli interventi di efficientamento energetico, ovverosia gli interventi di isolamento termico che interessano l’involucro esterno dell’edificio e gli interventi di sostituzione dell’impianto termico centralizzato e di sostituzione degli infissi (eccettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico), devono riguardare edifici o unità immobiliari esistenti, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione. Per l’effetto, dal titolo abilitativo che autorizza i lavori deve risultare che le opere edilizie consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’art. 3 co. 1 lett. d) TUE. Come noto, la qualificazione delle opere non è di competenza dell’Agenzia delle Entrate che pertanto prende atto di quanto riconosciuto dal Comune o da altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Su tali premesse, l’Agenzia delle Entrate ha applicato al caso di un edificio oggetto di diverse tipologie di interventi, tra cui una nuova costruzione, il principio già affermato in relazione agli interventi di ristrutturazione di un edificio senza demolizione con ampliamento. Segnatamente, l’Agenzia delle Entrate ha rammentato che anche per gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico rilevanti ai fini dell’accesso al Superbonus valgono i chiarimenti contenuti nella Circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 secondo la quale «la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi».

Dunque, nel caso di un edificio caratterizzato da corpi edilizi separati e aventi un diverso status urbanistico-edilizio ove è possibile porre in essere separatamente interventi di recupero edilizio rientranti nella categoria della “ristrutturazione edilizia” di cui  all’art. 3 co. 1 lett. d) TUE, da una parte, e interventi di demolizione parziale con ampliamento rientranti nell’alveo della “nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 co. 1 lett. e) TUE, dall’altra, resta possibile accedere al Superbonus, nonché al Bonus ristrutturazioni, sia pure limitatamente alla quota parte di spesa riferibile esclusivamente alla prima categoria di interventi.

Al contempo, viene confermato l’onere gravante sul contribuente di contabilizzare separatamente le spese inerenti la parte di edificio oggetto dell’intervento di ristrutturazione e quella oggetto dell’intervento di nuova costruzione e, stante la volontà di fruire di incentivi fiscali diversi, l’onere di tenere distinta la contabilità delle spese connesse agli interventi di riqualificazione energetica da quella delle spese afferenti le opere di ristrutturazione ricomprese nell’art. 16-bis D.P.R. n. 917/1986.

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