17 Settembre 2021

Demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma e prospetti in aree con vincolo paesaggistico: la presa di posizione del CSLP

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Come è noto, il d.l. n. 76/2020 (cd. “decreto semplificazioni”) ha modificato la nozione di ristrutturazione edilizia prevista dall’art. 3, co. 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 nel senso di includervi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione anche qualora importino modifiche alla sagoma, al sedime, ai prospetti, alle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e, ove previsto dalla legge o dagli strumenti urbanistici, anche qualora importino ampliamento del fabbricato preesistente.

La norma ha però previsto una importante eccezione per gli immobili “vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004” e per quelli inclusi nelle Zone A e negli altri ambiti di particolare pregio perimetrati dagli strumenti urbanistici. In queste zone gli interventi di demolizione e ricostruzione sono qualificabili come ristrutturazione edilizia “soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”. Diversamente, devono considerarsi come interventi di nuova costruzione.

La distinzione non è di poco conto. L’art. 119 del d.l. n. 34/2020 consente infatti di applicare il Superbonus 110% ai soli interventi di demolizione e ricostruzione che siano qualificabili come ristrutturazione edilizia.

L’interpretazione letterale della disposizione di legge importerebbe la conseguenza che tutti i proprietari di immobili situate in aree a vincolo paesaggistico (sia quello “decretato” che quello che sorge per legge, per esempio il vincolo fluviale) per poter accedere al Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione, sarebbero tenuti alla fedele ricostruzione del fabbricato preesistente. E ciò anche qualora il fabbricato non abbia alcun pregio oppure possieda caratteristiche tipologiche o morfologiche ormai superate o fuori contesto.

L’11 agosto 2021 il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha rilasciato un parere in merito alla qualificazione sotto il profilo edilizio degli interventi di demolizione e ricostruzione in aree con vincolo paesaggistico ai sensi della Parte III del d.lgs. n. 42/2004.

Il CLSP ha ritenuto di operare una distinzione tra:

  • gli immobili vincolati ai sensi della Parte II del d.lgs. n. 42/2004 (il cd. “Vincolo Monumentale”), per i quali persisterebbe l’obbligo di fedele ricostruzione per la qualificazione come ristrutturazione degli interventi di demolizione e ricostruzione;
  • gli immobili vincolati ai sensi della Parte III del d.lgs. n. 42/2004 in base all'art. 136 o ricadenti in ambiti ricompresi in piani paesaggistici (il cd. “Vincolo Paesaggistico”), per i quali invece questo vincolo non sussisterebbe.

Il percorso logico seguito dal CSLP non è in realtà ben esposto nel parere ed anzi appare contraddittorio.

Dapprima si afferma che “se il legislatore avesse voluto distinguere fattispecie differenti non avrebbe fatto generico riferimento al Codice dei beni culturali e del paesaggio, ma avrebbe indicato, con precisione, la fattispecie oggetto di limitazione, facendo ad esempio riferimento alla Parte III dello stesso”.

Fatta questa premessa, si giunge però alla conclusione che “dovrebbero essere esclusi dall’applicazione estensiva del citato art. 3, comma 1, lett. d), del DPR 380/2001, i beni elencati all’art. 136 e quelli ricompresi nei Piani paesaggistici di cui all’art. 143. Un’interpretazione più restrittiva porterebbe ad escludere l’applicazione estensiva dell’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR 380/2001”.

Il parere del CLSP sembra perseguire un fine “sostanziale”, ovvero facilitare ed estendere l’accesso al Superbonus per interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio, considerato che moltissime aree del nostro Paese ricadono in aree vincolate ex lege o soggette a vincolo paesaggistico.

Il parere si fonda su alcune considerazioni di buon senso, che però non si conciliano con il tenore letterale della disposizione.

Bisogna infine ricordare che:

  • il parere del CSLP non è in alcun modo vincolante per le Pubbliche Amministrazioni;
  • la competenza alla qualificazione dell’intervento sotto il profilo edilizio è dei Comuni;
  • l’approvazione di interventi di demolizione e ricostruzione in aree a vincolo paesaggistico richiede l’autorizzazione paesaggistica;
  • ai fini dell’applicazione del Superbonus, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che la competenza alla qualificazione dell’intervento spetta ai Comuni, alle valutazioni dei quali l’Amministrazione finanziaria si richiama.

Il Parere del CSLP finisce dunque per scaricare una grande responsabilità sui tecnici comunali, chiamati a fare propria un’interpretazione “ortopedica” del testo della legge. Non sorprende dunque che il 9 settembre 2021 l’ANCI abbia pubblicato una nota nella quale, preso atto della posizione espressa dal CSLP, ha auspicato un coinvolgimento del Ministero dei Beni Culturali e delle Regioni, in quanto enti preposti alla tutela del paesaggio.

Aggiungiamo, a nostro sommesso avviso, come sarebbe ancor più opportuno un intervento di chiarificazione da parte del legislatore.

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