26 Maggio 2022

Criterio della residenzialità e cambio di destinazione d’uso: va valorizzata la situazione esistente al termine dei lavori

Bonus fiscali

Come noto, con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, con la circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale con riferimento all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Con la risposta all’istanza di interpello n. 290 del 23 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento circa il momento da valorizzare per il calcolo della componente residenziale degli edifici.

Nell’interpello in oggetto, l’istante è un condominio minimo attualmente composto da due unità, una ad uso abitativo A/2 e un negozio C/1. La superficie dell'unità immobiliare ad uso abitativo è inferiore al 50 per cento della superficie complessiva dell'edificio ma, al termine dei lavori, quest’ultimo sarà composto da tre unità residenziali.  L’istante ritiene che, relativamente alla prevalenza abitativa, sia da valorizzare la situazione finale dell'edificio che sarà composto esclusivamente da unità immobiliari residenziali e che, pertanto, entrambi i condomini potranno beneficiare delle agevolazioni di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020. Per quanto riguarda il numero delle unità immobiliari da computare ai fini della determinazione del massimale di spesa, invece, occorre tenere in considerazione la situazione ante-intervento.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto che: “ai fini della predetta verifica, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".
Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.
Nel caso di specie, pertanto, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla normativa in oggetto e sempreché dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti il predetto cambio di destinazione d'uso, laddove al termine dei lavori l'edificio avrà prevalentemente funzione residenziale entrambi i condomini potranno usufruire del Superbonus per i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico
”.

Per quanto riguarda invece la modalità di determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, l’Agenzia ribadisce che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi. Pertanto, nel caso di specie proposto dall’Istante “per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due) e per quanto riguarda, gli interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due)”.

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